建築会社と戦う男の物語

「訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ」 を小説に書き換えた、サブブログです。

私は渡辺拓也と申します。
脱サラをし、
不動産投資に取り組みました。

しかし、人生の全てをかけた新築マンションを
建ててくれた建築会社と、現在裁判で係争中。
マンションも手に入れていません。

そんな私の失敗談記録を公開した
「訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ」
を開始したのが2021年5月でした。

その中味をわかりやすく
ノンフィクション小説として書き換えたのが
このブログです。
こちらのブログもよろしくお願いします★

2022年08月

私が、不動産関係の勉強会で学んだ
賃貸マンションの建物を建てるときに考える事項は、
以下の5点である。

1.誰をターゲットにしたマンションにするかしっかり考える。
  単身・学生・ファミリー・低所得者・高所得者 等

2.部屋の広さや間取りを考える。
  これは1が決まってからのことであるが
  入居者をどの年齢層、だいたいの居住予想人数と想定するかによって   
  一部屋あたりの延べ床面積、間取りも変わってくる。

3.室内やエントランスの仕様
  想定される入居者層によって大きく変わると思われる。

4.躯体をどうするか?
  「鉄筋コンクリート造(RC造)」
  「鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)」
  「鉄骨造(S造)」「木造」いずれにするか。

5.女性専用やペット可など、特別なニーズに応える建物にするか。

つまり、建築計画をしている近辺の市場調査をして、
長期間ある程度の需要が起こると予想される部屋の形態を把握し、
それらを反映した建物を建てることが肝要である。
ということである。

私は、単身・学生・女性専用などの
特化したマンション建築は望んでいなかった。

松本さんは、土地を案内してくれてから1週間程で
「その土地を購入すると仮定しての建物の計画案」
を提示するという連絡をしてきた。

土地は実際に見てかなり気に入っていたし
私の予算で買えそうな物件だったため
ほぼその土地で建設するという前提での提案だった。


1年近く経ち、いろいろな物件を見て
私たち夫婦も土地を見定める目がついてきていた。

そんなとき、
松本氏から
 「拓也くん、いい物件が見つかったで」
と連絡を受けたのだった。

その土地は古家がついているが、
そこそこの広さがあり、
地図を見ると、角地で、接道も広かった。
松本氏から聞いた土地代金概算も
全額自己資金でまかなえることのできそうな物件だった。

そこで、松本氏に案内してもらって
現地視察をした。

その土地は、駅からは少し離れているが、
近くに大学のキャンパスや、
賑やかな幹線道路があり、
周辺の様子も閑静な住宅街であった。

現地を確認して、私も
「よし、この土地なら、立地条件はよいのではないか」
という印象をもった。

それで、この土地を購入することを視野に入れながら
この土地なら、どういう賃貸マンションを建てたらいいのか
プランニングを松本氏に依頼した。

土地の売買に関する細かい手続きや
建物の設計については、
よくわからない状態だったからだ。

松本氏は
 「土地が決まったら、
  次はどの建築会社に依頼するか決めないといけない。
  私はこれまでに何十件もプランニングしてきているからね。
  コストが安くて、技術の高い、良い建築会社を知っている。
  大船に乗ったつもりでいてくれ。
  その会社を紹介するよ」
ということだったので土地探しに続いて
建物建築計画立案を松本氏に依頼することにした。

松本氏は、
まず私がしないといけないことは
建築用地の準備だと語った。

 「一番最初の仕事は、土地探しや。
  土地があればどこでもいいということはない。
  ターゲットによって、賃貸物件の立地条件も変わるからな。
  将来的に近くにショッピングモール等の開発予定があるかどうか
  などにも多少影響されるけれど、
  不動産業界は、まだまだアナログな世界だから
  机上で、こういうのがいいと思って選んだ土地でも
  建ててみたら、入居者が集まらなかったということもあるねん」

 「ターゲットに合った立地条件の土地での、
  賃貸集合住宅の入居率は高く、
  空き室率も少なくなる。
  拓也くんの建てるマンションのターゲット層は何?
  そのターゲットが、
  マンションの近くにあったらいいなと思うものがある土地を選ぶ。
  たとえば、病院、公園、商業施設、駅、学校、保育所。
  土地の勾配も関係ある。
  駅からの直線距離は近くても、
  自転車では遠回りしないといけないとか、
  交通量の多い所を横切らないといけないとか
  地図からはわからないこともある。
  昼間働いている人は昼間の騒音は気にしないけれど
  家にいる人は、学校の騒音が気になる場合もある。
  だから一概に『学校が近いからいい』とは限らない。
  そういう点からも、
  まずは自分の目で、いろんな土地を見てくるといいよ」

たしかに私も、
土地探し、土地選びが大切なのは知っていたが、
どこに建てたらよいか
どこから土地の情報を得たらいいのかと
そもそも、地主でもない素人なので
どこから手をつけていいかわからなかった。

だから
何千人もの前で長年に渡ってセミナーを開催し、
不動産投資のベテランである松本貴之氏に頼れることができたことは
ラッキーだと思ったし、何より、とても心強く思えたのだ。

よし。まずはいろいろな物件を見て回ればいいんだな。
たしかに、地図だけではわからないことも多いだろう。

そこから私は、
1年程で、家族も一緒に、合計100か所以上の土地を見て回り、
収益物件にふさわしい土地を探し求めることになる。
それと同時進行で
松本氏も、土地探しをしてくれていた。

私が松本貴之氏に
「賃貸マンションをつくりたい」
という話をすると、
松本氏は破顔して応えた。

 「おぉ、そうかそうか。
  マンションを建てる決心したんやな。
  それはええことやな。
  拓也くんは、私のセミナーの教え子やしな。
  ちゃんと経営もしていけると思うわ。
  よっしゃ!じゃあ、本腰入れてやってみるか?」

松本氏は、
関西出身なのか、ふだんは関西弁で話す。

セミナーのあと、時間を作り
まず私がどう動いたらよいか
親身に相談にのってくれた。

 「拓也君は、ぼくのセミナーで
  既にずいぶん勉強してると思うけど、
  賃貸マンションは、
  誰をターゲットにした建物かで、
  いろいろなことが決まってくるねん」

 「不動産賃貸は、イメージつきにくいかもしれんけど
  レンタル業の一種やねん。
  だけどな、扱うものが建物やから
  レンタルするとはいえ、そう簡単に建物を入れ替えするわけにはいかん。
  1度の仕入れで、20年30年とやっていかなければいけないやろ?
  大手ハウスメーカーなどの、
  どこにでもあるような建物を建てても、
  数年で価格競争に巻き込まれるだけ。
  怖いのは、空き室が多くなることやで。
  そうならないように、
  どこにでもあるようなマンションを建てたらあかん。
  部屋を借りてくれる人の入れ替わりはあっても
  すぐ次の借り手が決まるようなマンションを建てるんや!
  どのようなマンションを建てるか
  しっかり考えていこうな!」

私は、不動産投資のことを学んで来ていたが、
賃貸住宅経営者としての心構えの方が主で、
建物の建て方の知識がなかった。
建築方面の知識まで研修する余裕がなかったのだ。

だから
建物の建て方から相談にのってくれるという
松本氏の言葉で、大きな味方を得たと思い、力強く思った。

一口に不動産投資といっても
投資というからにはリスクが伴う。

新築のマンションを購入するのか
中古物件を購入するのか

物件選定には、不動産投資家の皆さんは
大変苦労されていることと思う。

私の場合は、
物件の値上がりを狙った短期運用ではなく、
長期保有を前提に考え、自分で建築することにした。

そんな私を、妻絵理菜はとても心配した。
妻の地元は地主が多く、
不動産投資で失敗してきた人を何人も見てきていたから
不動産投資は、しっかりした知識がなければ
失敗してしまうリスキーな投資方法だと考えていたからだった。


そうでなくても
不動産投資と聞くと
「地主や経営者といった、資産家が行うもの」
というイメージを持つ人も多いと思う。

しかし、松本氏のセミナーから
資産家ではない20代の若者やサラリーマン、公務員も
不動産投資を始めているという事例を知った。

不動産投資の種類だけではなく、
他の投資と比較した時のメリット・デメリットまで
松本氏は、丁寧に説明してくれたため
しっかりした建物を建てれば、
安定した家賃収入が入ることがわかり、
マンションを建てたいという気持ちがだんだん大きくなっていった。

それと同時に
特に、知り合いのデザイナーのデザインした建物が好きだったので
自宅を建てるということでなくても
「自分が住みたい」と思う家を
人に貸したいと考えるようになっていった。

セミナーに参加するようになって数年、
家族付き合いするまで距離が近くなって、
私は、すっかり松本氏に信頼を寄せるようになっていた。

それで
 「実は、私は、知り合いのデザイナーのデザインで、
  賃貸マンションを造りたいと思っているのです」
と松本氏に話をした。
2016年頃のことだったと思う。

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