建築会社と戦う男の物語

「訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ」 を小説に書き換えた、サブブログです。

私は渡辺拓也と申します。
脱サラをし、
不動産投資に取り組みました。

しかし、人生の全てをかけた新築マンションを
建ててくれた建築会社と、現在裁判で係争中。
マンションも手に入れていません。

そんな私の失敗談記録を公開した
「訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ」
を開始したのが2021年5月でした。

その中味をわかりやすく
ノンフィクション小説として書き換えたのが
このブログです。
こちらのブログもよろしくお願いします★

2024年02月

田中弁護士の控訴理由書に続き、
私の控訴理由書に対する答弁書も送られてきた。
以下が、その答弁書だ。

●おまかせ建設会社の答弁書●

 第一  控訴の趣旨に対する答弁

  1.本件控訴を棄却する。
  2.控訴費用は渡辺氏の負担とする判決を求める。

 第二 控訴理由に対する認否及び反論

<建築設計、管理等業務委託契約の成立>

  渡辺氏とおまかせ建設会社との間に、
  建築設計、建築確認申請、監理業務、中間検査
  及び完了検査に関する準委任契約が成立しているとことと
  おまかせ建設会社はスローピィ建築事務所に対して、
  建築設計、建築確認申請の手続きを委託した事は認める。

 「設計申込書」と記載されている甲第2号上に示された契約は否認する。

  これは設計、建築確認手続き申請手続きに関する準委任契約を証するものである。

  渡辺氏とおまかせ建設会社とは
  監理業務、中間検査、完了検査に関する準委任契約を締結しているので
  契約書が作成されていないのである。

 「設計、開発確認申請中に、
  発注者の都合により中止になった場合は実費精算とします」
  と記載されていることを認める。

  設計、建築確認申請の手続きに関する契約の締結後に、
  渡辺氏がおまかせ建設会社との間で
  建築請負契約が締結されてないことがあることを予定していた事は認める。

  おまかせ建設会社の業務が完了し、
  かつ、おまかせ建設会社と施主が
  建築請負契約を締結しなかった場合に、
  渡辺氏は実費全額を支払ったとき
  (設計、建築確認申請に要する費用の合計金額は
  150万円をはるかに上回る)
  おまかせ建設会社が施主に対して、
  設計図書一式、確認済証を交付することになる。

  おまかせ建設会社は、
  おまかせ建設会社の中山社長に設計業務を委任せず、
  スローピィ建築事務所に設計を依頼した。

  さらに、工事監理業務は、
  おまかせ建設会社中山社長は担当していない。
  工事監理業務はおまかせ建設会社が受託したが、
  担当はおまかせ建設会社の従業員である。

  おまかせ建設会社は、控訴人として、
  判決主文1から4の争点は、否認する。
  おまかせ建設会社はこの判決について控訴する。
  判決の取り消しを求める。

  渡辺氏は設計図一式を渡してほしいと主張しているが、
  建築確認申請添付設計図及び構造計算書は
  渡辺氏が申請者なので、おまかせ建設会社が渡さなくても
  コピーなどをとることで入手することができる。

  さらに、おまかせ建設会社は、
  本件請負契約締結時に渡辺氏に対して
  本件請負契約書と一体となる図面を交付しており、
  地方裁判所代金請求事件において、
  当該図面を証拠として提出し、
  CD-ROMに記録したデータの交付も行った。

  おまかせ建設会社は、
  請負代金明細内訳明細書を提出する義務はない。

  渡辺氏は当該マンションを買い取るように主張し
  買取価格の提示を求めているが、
  おまかせ建設会社は買取価格を提示する義務がない。

  渡辺氏による請求はいずれも理由がなく、
  直ちに棄却されるべきである。
  なお、おまかせ建設会社は、
  原審において交付するよう言われた書類は
  双務契約であるところの準委任契約でも認められる
  同時履行の抗弁権を主張しているので
  引き渡し義務を争っているため、
  渡すことはできない。


ここに書いた答弁書は、私が正しく修正したものであるが、
実際の答弁書において田中弁護士は、
何度も原告と被告を逆に書いており、
誤字脱字が多く、内容をちゃんとチェックしていないのである。
今回も「中間検査」のことを
「中華検査」と書いていた。
ばかにされている気がしてならない。

 おまかせ建設会社は、
 渡辺氏から、設計、建築確認申請、
 中間検査、完了検査に関する手続きとともに
 工事監理を委託された場合、
 工事監理を無償で行うことはない。
 それらの費用は、特に明細を明らかにしなくても
 分別不能な状態で本件請負契約の請負代金に
 含ませて請求している。

 よって、工事監理に関する準委任契約の成果物である
 工事監理業務実施報告書は、
 業務委託料が包含された請負代金の支払い義務と同時履行の関係に立つ。

 渡辺氏は、前記の通り50,000,000円の支払いを
 理由なく拒否しているのであるから、
 おまかせ建設会社は、
 工事監理業務実施報告書について引き渡しを拒否することができる。

 ところで建築法においては、
 建築士は、工事監理を終了したときには、
 直ちに国土交通省令で定めるところにより、
 その結果を文書で建築主に報告しなければならないと定められている。

 しかし、当該義務は、
 工事監理を担当した建築士に課された
 行政法上の義務に過ぎない。
(つまり、報告しなくても罰せられないのだと高をくくっている)

 仮に、工事監理を依頼された建築士が、
 工事監理に関する業務委託料の支払いを
 受けることができない時に、
 行政法上は、報告するよう定められていても、
 支払いを受けていないのだから
 民事上、成果物の引き渡しを拒否することは
 認められているのである。

 当該建築士には、
 業務委託料の回収をあきらめて、行政上の制裁を回避するか、
 業務委託料の回収を優先して、行政上の制裁を受けることにするか
 の選択が認められているのであって、
 当該行政上の義務が、直ちに契約の内容となるわけではない。

 なお、建築士が業務委託料の未払いを理由に、
 成果物の引き渡しを拒否している場合に、
 行政機関が当該建築士に制裁を加えるという事は、
 現実に考えられないことである。

(すなわち、代金をもらっていないから
 建物を引き渡さなくても
 罰則はないと述べている)

 工事監理を依頼された建築士が、
 業務委託料の支払いを受けていないにもかかわらず、
 成果物である所の工事監理業務実施報告書の引き渡し業務を負うのは、
 契約において
 「引き渡しが先履行である」ということを明記している場合のみである。

 なお商事留置権の存在が、
 工事監理業務実施報告書の引き渡し業務を肯定する理由にならない事は、
 すでに主張した通りである。


最後まで
「お金を払っていないので、何も渡せない」
ということを
専門用語を何回も繰り返しながら述べているのであるが
「では、あなたは、買い物をするとき
中味を見ないで、言われた値段のお金を出して
お金と品物の物々交換するのですか?」
と言いたい。

私のマンションは、何も確認せずに購入できるほどの
おもちゃではないのだ。 

うんざりするほど、控訴書類は続く。

4)同時履行の抗弁権

 注文者が他の一級建築士事務所に委託して
 設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを行う場合に、
 注文者が対価を支払わない場合、
 当該業者は、同時履行の抗弁権を主張して
 成果物である本件建築確認申請書副本、
 本件建築確認済証、本件建物中間検査合格書の引き渡しを拒否することができる。

 注文者が請け負い人である建設会社に業務を委託して
 上記各手続きを行う場合、
 注文者が請負代金を支払わないのであれば、
 同時履行の抗弁権に基づき、
 建設会社が、上記各成果物の引き渡しを
 拒否することができるのは当然のことである。

 おまかせ建設会社は
 完成時に支払うべき30,000,000円
 及び渡辺氏がデザイン追加工事した経費の20,000,000円、
 の支払いを求めているが
 渡辺氏は、おまかせ建設会社に対して、
 合計50,000,000円もの支払いを理由なく拒否している。

 この結果、おまかせ建設会社と渡辺氏との準委任契約に基づく
 業務委託料の全額が支払われていないことになるから、
 同時履行の抗弁権に基づき、
 おまかせ建設会社に、
 本件建物確認申請書副本、本件建物確認済証、
 本件建物中間検査確認証の引き渡し義務がない事は当然のことである。

2 工事監理業務

(1)原判決は間違えている

 原判決は、工事監理業務に関する契約関係の評価を誤り、
 行政上の義務と契約上の義務を区別することができず、
 誤った判断を行っている。

 工事監理というのは、
 設計図書と照合し、
 工事がその通り実施されているか否かを
 確認する業務であることから、
 設計、当該設計を前提にした確認申請や
 中間検査に関する手続きを行う業者が、
 工事監理業務を行うことが通常である。

 すなわち、建物建築において、
 注文者(私のこと)が、
 設計、建築確認申請に関する手続きを
 請負人以外の一級建築士事務所に委託する場合には、
 中間検査、完了検査の手続きとともに、
 工事監理も、当該一級建築士事務所に委託し、
 請負人にこれらを委任する場合には、
 工事監理も請負人に委託する。

 注文者が、上記各業務を
 請負人以外の一級建築士事務所に委託する場合には、
 当事者間に準委託契約が成立していると評価されるので、
 上記各業務を請負人に委託する場合に
 当該請負人との間に
 上記各業務に関する準委任契約の成立を否定できない。


おまかせ建設会社の控訴書類はまだ続く。
専門用語だらけで
何を言いたいのかは、
建築士や弁護士の先生方に教えていただかないと
私は理解することができない。

それでも、先生方が
「本当にくどい言い方で文章を埋めていますね」
ため息をつくほどなのだ。
そんな文章をここにあげるのはためらわれるので
これでもだいぶ簡略化している。
許していただきたい。

・・・・・続き

3  契約関係について

 一般的な建築実務、および、
 注文者が、設計を完成させ、
 建築確認申請を行った上で建設会社に建築を依頼する場合は、
 注文者は、一級建築士事務所との間で、
 設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを
 行うことも内容とする準委任契約を締結し、
 建設会社と請負契約を締結する。

 他方、注文者が建設会社に対して
 設計の段階から依頼する場合には、
 注文者は、建設会社とのあいだで、
 設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを
 行うことを内容とする準委任契約を締結した上で
 設計通りの建物を建築する請負契約を締結することが通常の流れである。

 すなわち、建設会社は、
 請負契約に基づく建築請負業務に加えて、
 一般的には他の一級建築士事務所が実施する業務を、
 注文者から受託しているだけなのであるから、
 建設会社が、
 設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを
 行う業務を委託した場合、
 他の一級建築士事務所が注文者と締結している準委任契約を
 締結していると評価するのが合理的である。

 仮に、原判決のように、
 おまかせ建設会社が、建築工事に加えて、
 設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを
 行う業務を受託した場合には、
 見かけは、1つの契約のみが成立しているように見えても、
 当該契約は、請負契約の要素と準委任契約の要素が混合した
 無名契約なのである。

 当該無名契約における、請負契約の性格を帯びる業務については
 請負契約の規律を設け、
 準委任契約の性格を帯びる業務については
 委任契約の規律を受けるだけのことであるから、
 おまかせ建設会社が
 請負契約と準委任契約を締結していると判断してよい。

 (3)双務契約性

 建設会社が他の一級建築士事務所に委任して
 設計、建築確認申請、工事管理、中間検査、完了検査の手続きを行う場合、
 業務委託料を定めて
 渡辺氏は、当該一級建築士事務所に対して対価を支払うことになる。

 渡辺氏が請負人であるおまかせ建設会社に対して
 上記手続きを委任して行う場合、
 おまかせ建設会社は、無償で上記各手続きを行わない。
 渡辺氏と締結する請負契約に定められた請負代金の中に、
 上記各手続きの業務委託料を含めて請求している。
 しかし、この業務委託料は、別請求ではなく
 分別不能な形で含ませているのである。

 なお、書類として提出済の「設計契約」では、
 建設会社が行う業務である建築確認申請及びその前提となる設計であるため、
 その対価が1,500,000円である。

 おまかせ建設会社が渡辺氏と建築請負契約を締結した場合には、
 上記1,500,000円を請負代金に充当すると規定されているのは、
 当事者間において、前記した合意が存在するからである。

 すなわちおまかせ建設会社は、渡辺氏とのあいだで、
 請負契約に伴って前期各手続きに関する準委任契約を締結しているといっても、
 当該準委任契約が、
 請負契約との関係で従たる関係にあたるものではなく、
 別に存在しているものなので、
 おまかせ建設会社が無償で
 前記各業務を渡辺氏に提供しているわけでもない。
 そのため、渡辺氏には、当然  
 業務に対して生じる対価を支払う義務が生じてくる。

長い文であるが、要約すると
設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを
おまかせ建設会社はきちんとやっているので
追加料金(私は追加料金など発生していないと何度も言っているのに)を
私が支払わないから
私が求めている書類は、渡すことができないと屁理屈をこねている。

ここで、一般的な建築実務と
おまかせ建設会社の実務を比較した書類が提示された。

1 一般的な建築実務

 建築基準法との関係で、
 建物を建築するにあたり、
 建築基準法に則った内容の設計が行われ、
 当該設計が建築基準法に合致することの確認を行うために
 建築確認申請が行われる。

 そして建物の建築が設計通りに行われることを
 監理するために監理者が置かれ、
 建物建築が設計通りに行われていることの確認を行うために、
 中間検査及び完了検査が行われる。
 なお、設計、建築確認申請の手続きは、
 一級建築士が行う必要がある。
 
 設計、建築確認申請、工事監理、
 中間検査の申請、完了検査の申請は、
 設計通りに建築を行われることを確認するため、
 通常、設計及び建築確認申請を行った一級建築士が行い
 請負人は、設計及び建築確認申請を行った一級建築士の監理のもと、
 設計に従って建物を建築していくことになる。

 すなわち、設計、建築確認申請、
 工事監理、中間検査の申請、完了検査の申請を行う者と
 建物を建築する者が別であるのが一般的である。

 そして、注文者は、一級建築士とのあいだで
 準委任契約を締結した上で、
 前期各業務を実施させ、
 請負人とのあいだで請負契約を締結した上で、
 建物の建築を行わせる。

2.おまかせ建設会社の場合
 
 建設会社は
 注文者が依頼した一級建築士事務所に、
 工事の監理、中間検査、完了検査を行ってもらい、
 建物を建築するという請負業務のみを行う。

 しかし、おまかせ建設会社代表者中山社長は、
 一級建築士であり、
 おまかせ建設会社は、一級建設士事務所でもあることから、
 おまかせ建設会社がその手続きを全て行うことが可能なのであるが
 注文者から多数の依頼があれば、作業量の問題で、
 設計、建築確認申請の手続きを行えないことがある。

 建築する建物の設計を完成させ、
 建築確認申請を行った上で
 おまかせ建設会社に建設を依頼する注文者が
 一定数存在し、おまかせ建設会社は顧客からの信頼を得ている。

 おまかせ建設会社が手が足りないとき
 他の一級建築士事務所に当該手続きを再委託し
 監理業務、中間検査、完了検査の手続きを 
 再委託した一級建築士事務所に委託して行うことがある。

 本件においては、
 おまかせ建設会社は、
 渡辺氏から、設計、建築確認申請を依頼され、
 これらの業務を
 訴外・株式会社スローピィ建築事務所に再委託し、
 監理業務、中間検査、完了検査の手続きを
 おまかせ建設会社において行ったのである。

私はスローピィ建築事務所に再委託されていたことを
この控訴状で初めて知った。
全ておまかせ建設会社が動いてくれていると思っていた。

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