私は渡辺拓也と申します。
脱サラをし、
不動産投資に取り組みました。

しかし、人生の全てをかけた新築マンションを
建ててくれた建築会社と、現在裁判で係争中。
マンションも手に入れていません。

そんな私の失敗談記録を公開した
「訴訟額２億１０００万！？新築マンション投資失敗ブログ」
を開始したのが２０２１年５月でした。

その中味をわかりやすく
ノンフィクション小説として書き換えたのが
このブログです。
こちらのブログもよろしくお願いします★

カテゴリ：松本コンサルタント

2022年08月22日

010・松本コンサルタントとの委任契約

松本貴之氏と結んだコンサルタント契約は

以下のような内容だった。

★土地の取得の取り計らいをする。

★土地活用のプランニングを立てる。

★周辺市場環境調査をする。

★収支概算書の作成

★よりよい金融機関の選定と融資申込

★建築物の基本計画及びデザイン作成。

★設計、施工建築会社の選定

★建築物の建築確認の見届け

★建築物工事の見届け

★家賃の策定及び入居募集窓口の選定

★賃貸経営管理及びアドバイス

これらを３００万円で請け負ってくれるというのだ。
通常３００万円の商品を買うときには
（コンサルタントも商品として考えれば）、
相見積もりをとることだろう。

しかし、このときは私は松本コンサルタントを
尊敬していたし信用もしていた。
家族ぐるみでといってよいほど親しくなっていたので
３００万円が高いのか
この契約内容でいいのかさえ
検討せず、言われるがままに、全額先に支払った。

マンション建築がどんどん具体化してきたので
私は浮かれていたといってよいだろう。

しかし、この委任契約書は大変ずさんなもの
ということが裁判沙汰になってから判明する。

弁護士に相談に行って分かったことであるが、
委任計画書もずさんだし
支払いも

委任契約の場合、

基本、支払いは後払いだそうである。

つまり、業務が全て終わった段階で払うのが普通なのだそうだ。

先に払ってしまうと、

まともに業務を行わなくなる可能性が高いそうである。
私の場合もまさしくそうだった。

知らなかったことはいえ、

私は契約段階で松本氏に全額を払ってしまった。
このことから私は蟻の巣地獄に落ちるように
松本氏の罠にひっかかって
どんどんおかしな方向にいったのである。

私の失敗はまずここが第1の分岐点だったと思う。

2022年08月19日

009・松本さんとコンサルタント契約を結ぶ

松本さんは、私にマンションの
「平面図・面積表・日影図」
を見せてくれた。

図面はどういう立場の人が書くものかさえ
当時の私はよくわかっておらず
松本さんが簡単に素案を書いてくれたのかぐらいに思っていた。

「ん？この会社の名前は何だろう」

松本さんの見せてくれた図面には
「おまかせ建設会社」という名前が入っていた。
私が知らない会社がなぜ
私の物件の図面を書いたのだろう？と
純粋に疑問に思った。

しかもその建設会社のことについて
松本さんからも説明を受けていなかったので
知らない建設会社の名前が記入してあることは引っかかった。

松本さんにそのことを訊ねると
　「ははは。私が図面を書くことはあらへんよ。
　　この建設会社は、私と付き合いのある会社で
　　今まで何棟も同じようなマンションを建てているので

　　私とつきあいがあるから、

　　サービスで図面を描いてもろた（もらった）」
と松本さんは答えてくれた。

それで
「あーサンプルみたいなものか」
と特に不審に思わず、

図面を受け取った。

それらの図面をもとに、松本さんと、

間取りや、建物の方角等の計画案を検討し

その相談と並行して

私はさまざまな条件を考えた上で

松本さんに提案された土地を購入することに決めた。

私はわくわくしていた。

本格的に不動産投資に乗り出すのだ。

土地を購入すると、

賃貸マンションを建築することに向けて

いよいよ建築会社を決めて契約することになる。

私には、知合いの建築士や工事会社もなく

進め方もよく解らなかったため、

引き続き松本さんに
建築会社選定についても
協力・助言をお願いすることにした

ここで正式に松本さんとコンサルタント契約を結んだ。

契約は、３００万円ほどで、

私は、委任契約にも関わらず、

言われるままに契約締結直後に、
その報酬の全額を支払った。

2022年08月16日

008・誰をターゲットにしたマンションを建てるか。

私が、不動産関係の勉強会で学んだ

賃貸マンションの建物を建てるときに考える事項は、

以下の５点である。

１．誰をターゲットにしたマンションにするかしっかり考える。

　　単身・学生・ファミリー・低所得者・高所得者　等

２．部屋の広さや間取りを考える。

　　これは1が決まってからのことであるが
　　入居者をどの年齢層、だいたいの居住予想人数と想定するかによって　　　

　　一部屋あたりの延べ床面積、間取りも変わってくる。

３．室内やエントランスの仕様

　　想定される入居者層によって大きく変わると思われる。

４．躯体をどうするか？

　　「鉄筋コンクリート造（RC造）」

　　「鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）」

　　「鉄骨造（S造）」「木造」いずれにするか。

５．女性専用やペット可など、特別なニーズに応える建物にするか。

つまり、建築計画をしている近辺の市場調査をして、

長期間ある程度の需要が起こると予想される部屋の形態を把握し、

それらを反映した建物を建てることが肝要である。

ということである。

私は、単身・学生・女性専用などの
特化したマンション建築は望んでいなかった。

松本さんは、土地を案内してくれてから1週間程で

「その土地を購入すると仮定しての建物の計画案」

を提示するという連絡をしてきた。

土地は実際に見てかなり気に入っていたし
私の予算で買えそうな物件だったため
ほぼその土地で建設するという前提での提案だった。

2022年08月13日

007・建築用地見つかる

１年近く経ち、いろいろな物件を見て
私たち夫婦も土地を見定める目がついてきていた。

そんなとき、
松本氏から
　「拓也くん、いい物件が見つかったで」
と連絡を受けたのだった。

その土地は古家がついているが、

そこそこの広さがあり、
地図を見ると、角地で、接道も広かった。

松本氏から聞いた土地代金概算も

全額自己資金でまかなえることのできそうな物件だった。

そこで、松本氏に案内してもらって

現地視察をした。

その土地は、駅からは少し離れているが、

近くに大学のキャンパスや、

賑やかな幹線道路があり、

周辺の様子も閑静な住宅街であった。

現地を確認して、私も

「よし、この土地なら、立地条件はよいのではないか」

という印象をもった。

それで、この土地を購入することを視野に入れながら

この土地なら、どういう賃貸マンションを建てたらいいのか

プランニングを松本氏に依頼した。

土地の売買に関する細かい手続きや

建物の設計については、

よくわからない状態だったからだ。

松本氏は

　「土地が決まったら、
　　次はどの建築会社に依頼するか決めないといけない。
　　私はこれまでに何十件もプランニングしてきているからね。

　　コストが安くて、技術の高い、良い建築会社を知っている。
　　大船に乗ったつもりでいてくれ。
　　その会社を紹介するよ」

ということだったので土地探しに続いて

建物建築計画立案を松本氏に依頼することにした。

2022年08月11日

006・土地探し

松本氏は、
まず私がしないといけないことは
建築用地の準備だと語った。

　「一番最初の仕事は、土地探しや。
　　土地があればどこでもいいということはない。

　　ターゲットによって、賃貸物件の立地条件も変わるからな。

　　将来的に近くにショッピングモール等の開発予定があるかどうか

　　などにも多少影響されるけれど、

　　不動産業界は、まだまだアナログな世界だから
　　机上で、こういうのがいいと思って選んだ土地でも
　　建ててみたら、入居者が集まらなかったということもあるねん」

　「ターゲットに合った立地条件の土地での、

　　賃貸集合住宅の入居率は高く、
　　空き室率も少なくなる。

　　拓也くんの建てるマンションのターゲット層は何？
　　そのターゲットが、
　　マンションの近くにあったらいいなと思うものがある土地を選ぶ。
　　たとえば、病院、公園、商業施設、駅、学校、保育所。
　　土地の勾配も関係ある。
　　駅からの直線距離は近くても、
　　自転車では遠回りしないといけないとか、
　　交通量の多い所を横切らないといけないとか
　　地図からはわからないこともある。
　　昼間働いている人は昼間の騒音は気にしないけれど
　　家にいる人は、学校の騒音が気になる場合もある。
　　だから一概に『学校が近いからいい』とは限らない。
　　そういう点からも、

　　まずは自分の目で、いろんな土地を見てくるといいよ」

たしかに私も、

土地探し、土地選びが大切なのは知っていたが、

どこに建てたらよいか

どこから土地の情報を得たらいいのかと

そもそも、地主でもない素人なので
どこから手をつけていいかわからなかった。

だから

何千人もの前で長年に渡ってセミナーを開催し、

不動産投資のベテランである松本貴之氏に頼れることができたことは
ラッキーだと思ったし、何より、とても心強く思えたのだ。

よし。まずはいろいろな物件を見て回ればいいんだな。
たしかに、地図だけではわからないことも多いだろう。

そこから私は、
１年程で、家族も一緒に、合計１００か所以上の土地を見て回り、

収益物件にふさわしい土地を探し求めることになる。