建築会社と戦う男の物語

「訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ」 を小説に書き換えた、サブブログです。

私は渡辺拓也と申します。
脱サラをし、
不動産投資に取り組みました。

しかし、人生の全てをかけた新築マンションを
建ててくれた建築会社と、現在裁判で係争中。
マンションも手に入れていません。

そんな私の失敗談記録を公開した
「訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ」
を開始したのが2021年5月でした。

その中味をわかりやすく
ノンフィクション小説として書き換えたのが
このブログです。
こちらのブログもよろしくお願いします★

カテゴリ: 私が建てている賃貸マンション

賃貸住宅を紹介するシステムはたくさんある。
今はテレビでもスマホのアプリでも簡単に検索できるし
街の不動産屋さんでも、
部屋のイメージがつきやすいように
至れり尽くせりの方法で
賃貸住宅を紹介してくれる。

みなさんも、「賃貸住宅紹介サイトは?」
と質問されたら、5つや6つ、
簡単に名前が出てくるのではないだろうか?

物件探しのポイントになるのは、賃料。
立地条件、間取り、築年数、敷金、住宅環境は大事なポイントであっても
まず、賃料!
いくらまでなら出すことができるか
物件を探している人は、あらかじめ予算を考えている。

家賃は安いことに越したことはない。
しかし、この賃料の相場というものにとらわれると
賃貸住居の性能を向上させづらくなってしまうのだ。
丈夫に作るとお金がかかるから。

仲介業者に色々話を聞くと
どうしても相場の話がでてくる。

この地域ならは1LDKで広さが30平米あれば、いくら。
40平米であれば、いくら。
と、地理的に同じような場所にあるなら
広さで賃料の相場はおおかた決まっている。

確かに多くの物件を紹介するとき
賃料を指標にすると比べ易いのであろうが
賃料に躯体の構造は考慮されない。

人生での大きな買い物である
分譲マンションを買う場合なら
建物のクオリティを重視するであろう。
耐震構造、災害対策も考えるからハザードマップを見て、
簡単に壊れない丈夫な構造を選ぶはずだ。

しかし、賃貸住宅の場合は、
木造と鉄筋コンクリートでも同じ賃料になるのである。
建築コストは、鉄筋コンクリートの方が1.5倍は高いし
安全面では大きな差があるのに。

私は、安全面で
躯体に投資してRCで建てようとした。
躯体に対する投資の費用対効果が
出にくいのはわかっていたけれど。

最近は、仕様にあった価格帯での賃料設定を
考える動きが出てきているようなので
それはとても好ましいことだと思っている。

私は自分が建てる新築マンションの躯体は
絶対RC構造にしたかった。

理由は色々あるが、
RC構造は、耐久性・耐震性・耐火性・遮音性が
木・鉄骨に比べ優れているからだ。
特に耐震性と遮音性を良くしたかった。

地震の多い日本なので、耐震構造は絶対重要だ。
特に私が生まれてからでも、
阪神淡路大震災や、東日本大震災
地域はそこまで広くなくても
それぐらいの規模の地震が多く起きている。
安心して住むことのできる家を提供したいという
その思いは強かった。

それと、もう一つ、遮音性にもこだわっていた。

生活するうえで生活音は、
時にはトラブルも起こしてしまう。
自分の部屋の上下左右には、他人が住んでいる。
そんな中で安心して暮らしていくために、
生活音を極力遮りたい、と考えていた。

コンクリートでありさえすれば、音を抑えられるわけではない。
遮音性は、厚さが影響する。

遮音性に関してはコンクリートの厚さが150mm以上必要で、
分譲マンションや優良住宅の遮音性を求められる住宅では
180mm以上となっている。

私も遮音性を考慮して
「コンクリートは厚めで計画してほしい」と
松本コンサルタントを通して
建築会社に依頼していたが
相手からの裁判でやっと入手した図面を見ると
厚さが150mmになっていた。
残念過ぎるし、悲しい。

こんなところにも、
おまかせ建設会社のいいかげんさが出ていた。


分譲マンションと賃貸マンションの性能を比べると、
やはり、分譲の方が見栄えがよいことが多い。

買い取ってもらうことを前提に建てられているので
分譲マンションは
設備等色々と充実していることはまちがいない。

見た目や立地など細かく検討され、
売り文句も工夫されている。
部屋を売るのだから、
部屋の設備に工夫をこらし
エントランスや共有スペースに
付加価値のあるマンションが多いと思う。

それに比べて
今の賃貸マンションは
本当に質が良いものが多いとは思えない。
お金をかけて建てても
借りてもらえるかどうかわからないので、
経費を節約して建てようと考えてしまうと思う。

だからこそ、反対に
私は賃貸でも
できるだけ住み心地がよいマンションを建てたかった。

設備に関しては、
人気ランキング情報があるのでそれを見たり
周辺地域の競合の設備をさぐったりして
それらを参考にしながら、
顧客ターゲットにそった設備を選んでいった。

でも中でもこだわったのは浴槽である。
日本人は無類のお風呂好きと言われているが
私自身がまずお風呂好きなので、
バスタイムで心が癒やされるようなお風呂にしたいと考えた。

昨今、シャワーだけですませる人も多いというし
バス・トイレが一体化している仕様も多いときく。

でも私は、浴槽が大きめのお風呂を選んだ。
大柄の人でもゆったり
体を横たえることができるように。
浴槽で体をゆったり温めてもらうのが
私のこだわりだった。
だいたい賃貸マンションのユニットバスって
とても小さいことが多いから。

以下は賃貸経営の勉強をしているとき
聞いた事例である。

ある地主が20戸あるマンションを建てた。
全部を賃貸にしないで、
8戸を分譲として販売して、
残り12戸を賃貸にした。
なぜ全部分譲にしなかったのか?
なぜ全部賃貸にしなかったのか?
これには絶妙なからくりがあるというのだ。

地主は、8戸を分譲で売っているので
その売約利益でかなりの建築費をまかなう。
借入金を抑えることができて
リスクが減る。

それだけではない。
建物区分所有法では、
大規模修繕には過半数の賛成が必要とされている。
12戸が地主のものであるので
分譲マンションとして購入した人は
自分のマンションなのに
(正確には建物の一部屋が自分の所有物なのであるが)
大規模修繕をしたくても、
地主の承諾がないとできないということになる。

管理契約も地主が有利なように作られている場合が多いらしい。
でも、分譲マンションを買った人は、
そのような細かい規約まで全部理解できていないかもしれない。

20年後、30年後に分譲の部屋の所有者が
建物の老朽化が進んで外壁などの改修の必要性を感じたとする。
しかし、共有部分の改修は、全戸の総意がないとできない。
その時に多数派である賃貸部分のオーナー(地主)は
お金もかかるから、改修に反対をする。
そうなると、共有部分のメンテナンスができないままに、
我慢して住み続けないといけないことになる。

分譲マンションの所有者の家族の状況が変わって、
部屋を売却したいと思っても
その頃には、メンテナンスをしていないから資産価値も下がり
部屋を買ってくれる人はなかなか見つからないことになる。

そんなとき、地主が「買い取りましょうか?」
と声をかけるのだ。
「渡りに船」と思い、分譲に住む人は
賃貸のオーナーに家を買い取ってもらうのだが
買いたたかれるはめになる。

元々地主は、自分の建てたマンションを
分譲と賃貸に分けて管理し、
分譲マンションの率を低くしているところから
自分が得するように計算している。

「買ってあげる」と申し出て
うまく分譲部分を安く手に入れるのだ。

私はそれを聞いて恐ろしい話だと思ったが
考えてみれば、不動産投資というのはそういうもの。

入居者は住んでいて困るわけではなく
特に不満のなく暮らすのだから
問題があるわけではない。

先々のことまで考えて
マンションを建てなければならないのだなと
私は思った。

住む家を考えるとき、
集合住宅にするか、一戸建てにするか
悩むところである。 

セキュリティを考えると
1階の部屋は別として
階数の多いマンションなら、
セキュリティでは、一戸建てよりずっと
安全ということができるのではないだろうか?

マンションは、鍵1本で、外出することができるから楽、
という声もよく聞く。
各居室以外だけでなく、
建物自体にもドアがある。
オートロックになっていて
外部の人が入りにくいるところも多い。

私自身もマンションに住んでいたことがあるから
そのことは実感している。
集合住宅固有の煩わしさはあっても、
エレベーターがついていれば、
高層階でも問題ないし
室内はバリアフリー仕様にしようと思えばできるし
高齢者でも安心して住むことができる利点がある。

しかし建物である以上、経年劣化は避けることができない。
新築当時は気に入って、気持ちよく暮らしていても
年月を経るにつれ、
どこかしら傷んでくる。

自分の家なら、簡単に修理、メンテナンスできるけれども、
マンションという集合住宅の場合は
簡単にメンテナンスできない。
なぜかというと、
分譲マンションの場合、共有スペースはみんなの財産なので
どこかをリフォームする場合も
居住者全員の総意をとらないと行うことができないのである。

分譲当初より管理組合がしっかりしていて
修繕積立金などを行い、建物を管理してくれていればいいのだが、
充分な修繕積立金を確保しようとすると、
購入者の負担が大きくなり、マンションが売れなくなるため
デベロッパーが修繕費関係を低めに設定して売っていることがある。

修繕費用積み立てなどを行っていないと
外壁の塗装しかり、エレベーターの補修しかり
その都度居住者全員で相談しても、
資金的な問題で紛糾するようだ。

だから、マンションの場合は、
賃貸住宅の方が住民にとって都合のいいことが多い。
1棟をみんなで所有するのではなく
賃貸経営者が1棟全部所有して、
責任持ってマンションを管理していくのがいいと
セミナーで学び
私は、新築マンションを建てることにしたのだった。

マイホームとなると、選ぶ基準が変わる。

マイホームの購入にはお金がかかり、
特に一軒家の場合は、大金持ちをのぞいて
主に資金の関係で
折れても良い条件(駅からの距離など)と
折れたくない条件(自然とふれあいたいので、庭があるなど)
のかねあいを考えて、
後は住みやすさ、学校、病院などの条件を考えないといけない。

一生住む家と考えながら、
どこかで妥協点を見つける必要がある。
その人の生き様の計画で
選び方も変わると思う。
住んでみて不便な所があれば、リフォームする方法もある。

でも、賃貸物件は、気に入らなかったり
自分の生活状況が変わったりしたら、
気軽に引っ越せるので
入居率を上げるためには
たくさんの人が求める条件、その共通項を
できるだけ満たしている必要がある。

中古物件で、いったん賃貸業をやってみたのだが
うまくいかなかったことのは、
万人に向く物件ではなかったことも理由の一つだった。
それで、思い切って
新築マンションを建てる決心をしたのだった。

「不動産はオリジナリティである」と聞いたことがあるが、
自分のアイデアや知識、情報、チーム次第で、
良くも悪くもなる。
そういう自由度が高いところに惹かれた。

新築のマンションは、
補修・修繕の必要がなく、入居者も住み心地がよい。

でも、私は
大手企業が販売しているような
似たり寄ったりの建物では建てたくなかった。

なぜマンションのデザインにこだわったのか?
実は、私がこだわったのは、
外観やエントランスだけなのである。
私は、帰るのが嬉しくなる様な場所にしたかった。
一日やることを終えて、マンションに帰ったとき
「おかえりなさい、お疲れ様!」
と迎えてくれるのは、
マンションの外観やエントランスだからだ。

それは外国の建物をいっぱい見て回り
自由度の高い建物をみたせいかもしれない。

全ての形状にこだわり過ぎると、
建築費があがり賃料が高くなるので、
内装などは突飛な形状のデザインではなく、
シンプルに、住みやすさ優先で考えた。

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